전세 재계약 시 새 집주인의 근저당 설정, 내 보증금 우선순위는 어떻게 될까?

전세 재계약을 앞두고 계신다면, 집주인 변경과 근저당권 설정 문제는 반드시 짚고 넘어가야 할 핵심 사항입니다. 특히, 새 집주인이 대출을 받아 집을 구매한 경우, 여러분의 보증금 우선변제권 순위가 달라질 수 있기 때문이죠. 이 문제를 이해하기 위해서는 ‘확정일자’와 ‘근저당권의 순위’에 대한 법적 이해가 필요합니다.

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1. 집주인이 바뀌었을 때, 전세계약은 어떻게 하나요?

기존 임대인이 집을 팔고 새 소유주가 생겼다면, 임차인인 여러분은 ‘소유권 변동 통지와 전세권 승계’ 절차를 거쳐야 합니다.

• 기존 계약 연장 vs. 새 계약 체결:
  만약 재계약 시 ‘계약 연장’ 형태로 진행된다면, 기존 확정일자를 유지할 수 있습니다. 반면, 완전히 ‘새 계약’을 체결하는 경우, 확정일자를 다시 받아야 하며, 이때 근저당권 설정 시점에 따라 우선순위가 결정됩니다.
  • ✔️ 중요: 계약서에 ‘기존 계약 조건을 유지하며 연장한다’는 조항이 명시되어야 합니다. 그렇지 않으면 법원에서 새 계약으로 판단될 수 있어 주의가 필요하죠.

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2. 근저당권이 설정되면 내 보증금은 2순위로 밀리나요?

네, 그럴 수 있습니다. 근저당권은 설정된 순서대로 우선변제권이 부여됩니다. 예를 들어, 새 집주인이 집을 구매할 때 A은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정했다면, A은행이 1순위, 여러분의 전세보증금은 2순위가 됩니다.

• 예외 상황:
  만약 여러분의 전세계약 확정일자가 근저당권 설정일보다 앞선다면 1순위를 유지합니다. 따라서, 확정일자 부여 시점이 최우선 변제권을 좌우하는 핵심 요소입니다.
  • ➡️ 꼭 확인하세요! 등기소에서 발급받은 등기부등본을 통해 근저당권 설정일과 자신의 확정일자 순서를 반드시 비교해야 합니다.

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3. 재계약 시 중개수수료(복비)는 또 내야 하나요?

이 부분은 계약 형태에 따라 갈립니다.

• 계약 연장: 기존 계약을 그대로 연장하는 경우, 중개인이 개입하지 않았다면 수수료가 발생하지 않습니다.
• 새 계약: 임대인과 임차인 모두 변경되거나 보증금·계약기간 등 주요 조건이 바뀌어 중개인이 개입했다면, 중개수수료를 지급해야 합니다.
  • ※ 참고: 중개수수료는 ‘계약 금액의 0.3%~0.5%’ 범위에서 협의할 수 있으며, 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼히 확인하세요.

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4. 집주인 변경 시 꼭 체크해야 할 3가지

1. 등기부등본 확인: 새 집주인의 소유권 이전 일자, 근저당권 설정 내역을 반드시 확인합니다.
2. 확정일자 유지: 재계약 시 기존 확정일자를 잃지 않도록 계약서에 명시적으로 기재해야 합니다.
3. 전세권 등기 여부: 전세권 등기를 했다면, 소유권 변동 후에도 전세권 승계 절차를 밟아야 권리를 유지할 수 있습니다.

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5. 만약 파산 시나리오, 내 보증금은 안전할까?

집주인이 채무 불이행으로 경매가 진행되더라도, 여러분은 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만, 1순위 근저당권자(은행)가 먼저 변제받고 남은 금액에서만 보증금을 돌려받을 수 있죠.

• 예시: 집 시세가 3억 원, 근저당권 2억 원이 설정되어 있다면, 남은 1억 원 범위에서만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 보증금 규모와 집 시세를 미리 따져보는 것이 중요합니다.

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6. 실제 사례에서 배우는 교훈

A씨는 2년 전 2억 원의 보증금으로 전세계약을 체결하고 확정일자를 받았습니다. 이후 집주인이 집을 매각하면서 B씨가 근저당권 1.5억 원을 설정해 소유권을 취득했죠. A씨가 재계약 시 ‘계약 연장’으로 처리하지 않고 새 계약을 체결하면서 확정일자를 다시 받았습니다. 이후 B씨가 파산하자 A씨는 2억 원 중 0.5억 원만 회수할 수 있었습니다.

• 교훈: 재계약 시 반드시 기존 확정일자를 유지할 수 있는지, 새 근저당권과의 순위 관계를 확인해야 합니다.

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7. 어떻게 대처해야 할까요?

• 단계 1: 등기부등본을 통해 근저당권 설정 현황과 확정일자 순위를 확인합니다.
• 단계 2: 재계약 시 ‘계약 연장’ 조항을 명시하고, 가능하다면 전세권 등기를 합니다.
• 단계 3: 중개인이 개입한 경우, 수수료 협의 시 ‘계약 연장’임을 강조해 할인을 요청해보세요.

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8. 법적 분쟁이 생긴다면?

집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 우선변제권 순위에서 밀렸다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 증거 확보가 관건입니다.

• 필수 문서: 기존 계약서, 확정일자 증명서, 재계약서, 등기부등본 등을 반드시 보관하세요.

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9. 전문가의 조언 한마디

“전세 재계약은 단순한 계약 갱신이 아니라, 새로운 리스크 평가 과정입니다. 집주인이 바뀌었다면, 특히 근저당권 설정 여부를 파악해 보증금의 안전성을 반드시 확인하세요. 모르는 법이 독이 될 수 있습니다.”

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결론: 전세 재계약 시 집주인 변경과 근저당권 문제는 보증금 회수의 생사를 가릅니다. 확정일자 유지 여부, 근저당권 순위, 중개수수료 협의까지 꼼꼼히 챙기세요. ‘내 보증금이 2순위로 밀리지 않을까?’라는 걱정은, 사전 확인으로 해결할 수 있습니다!