전세계약 연장 시, 확정일자 다시 받아야 할까요?

 

1. 확정일자의 기본 원리: "이미 받았는데 왜 또?"

확정일자는 전세권 우선순위를 보장하는 법적 장치입니다. 한 번 발급받으면 계약 기간 내에서는 추가 발급이 필요하지 않습니다. 하지만 계약 내용이 변경되면 상황이 달라집니다.

"확정일자는 '계약 당시'의 권리를 증명하는 것입니다."

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2. 계약 연장 시 확정일자 재발급 필요 여부

- 변경 사항이 없을 경우:

보증금·임대인·차임 등 핵심 조건이 동일하다면, 기존 확정일자로 대항력 유지 가능합니다.

- 변경 사항이 있을 경우:

특약 추가나 차임 변경은 계약 내용 변경으로 간주됩니다. 이 경우 새로운 확정일자가 필요합니다.

- 2023년 법원 판례:

"전세 계약 연장 시 보증금은 동일하지만 청소비용 부담 특약을 추가한 경우, 이는 실질적 계약 변경으로 확정일자 재발급 필요" (서울지방법원)

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3. 법적 절차의 함정: "임대차신고 = 확정일자?"

2022년 부동산 거래신고법 개정으로, 모든 전세 계약은 임대차신고가 의무화됐습니다. 이때 신고 완료 시 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

• 기존 확정일자 유지하려면?
  • 반드시 "기존 계약 연장"으로 신고해야 합니다.
  • "재계약"으로 신고하면 새 확정일자가 발급되며, 기존 일자는 무효화됩니다.

"신고 방식 하나가 승패를 가릅니다!"

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4. 실제 사례: 특약 추가로 인한 피해

2023년 부산의 A씨는 보증금 2억 원으로 전세 계약을 연장하며 "수리비용 50% 분담" 특약을 추가했습니다. 임대차신고 시 재계약으로 처리되면서 기존 확정일자가 무효됐고, 이후 집주인 파산 시 후순위 권리자로 밀려 5,000만 원만 돌려받았습니다.

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5. 전문가의 특별 조언

1. 신고 시 반드시 확인할 것

• 신고 사유: "계약 연장"으로 기재되어 있는지 확인합니다.
• 변경 사항: 특약 추가 여부를 정확히 기재합니다.

2. 확정일자 재발급이 필요할 때

• 방법 1: 등기소에서 직접 발급 (수수료 1,000원).
• 방법 2: 온라인 발급 (정부24 앱 이용).

3. 계약서 관리 팁

• 기존 계약서와 연장 계약서를 함께 보관합니다.
• 확정일자 증명서를 스캔해 클라우드에 백업합니다.

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6. 주의사항: "이렇게 하면 망합니다"

• 꼼수 사용: 변경 사항 있음에도 "연장"으로 신고하면 과태료 300만 원 부과.
• 서면 합의 생략: 특약 추가를 구두로만 합의하면 분쟁 시 증거 부족.

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결론: "안전한 계약을 위한 두 가지 행동"

1. 변경 사항 유무 확인: 단순 기간 연장인지, 실질적 변경인지 구분합니다.
2. 임대차신고 정확히 처리: "연장" vs "재계약" 구분을 반드시 확인합니다.

"한 번의 실수가 천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다. 꼼꼼함이 최고의 보험입니다."