최근 전세 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 보증보험 비율 하락입니다. 기존 80%에서 70%로 축소되면서 임차인들의 불안감이 커지고 있는데요, 과연 이 비율이 어떤 기준으로 적용되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 실제로 A씨는 매매가 1억 원인 집을 전세보증금 7천만 원에 계약하면서 "보증보험으로 7천만 원 전체를 보장받을 수 있을까, 아니면 70%인 4,900만 원만 보장될까?" 고민했습니다.
보증보험 비율, '매매가'가 아닌 '전세금'을 기준으로 한다
공인중개사들과 금융 전문가들은 한목소리로 "보증보험 보장금액은 전세보증금의 일정 비율"이라고 설명합니다. 즉, _매매가 1억 원_이라는 숫자에 집중하기보다는 _실제 계약한 전세보증금_을 중심으로 계산해야 합니다.
예를 들어 ▲매매가 1억 원 ▲전세보증금 7천만 원인 경우, 보증보험 비율 70% 적용 시 7천만 원 × 70% = 4,900만 원이 보장됩니다. 반면 보험료는 매매가 대비 전세금 비율(70%)에 따라 결정되므로, 보험 가입 비용을 줄이려면 매매가 대비 전세금을 낮추는 전략이 효과적입니다.
"왜 80%에서 70%로 줄었을까?"
금융당국은 2023년부터 전세대출 보증비율을 단계적으로 축소해왔습니다. 그 배경에는 과도한 보증한도로 인한 시세 조작 우려가 있습니다. 일부 투기 세력이 고가 전세 계약을 악용해 시장을 교란하는 사례가 늘자, 보증보험의 안전장치 역할을 강화하기 위한 조치였죠.
현재 한국주택금융공사(HF)는 90%, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)은 100% 보증을 원칙으로 했으나, 2024년 7월부터 HUG와 SGI도 90%로 통합 조정될 예정입니다. 이는 전세사기 발생 시 임차인과 은행도 일부 책임을 분담하도록 유도하기 위함입니다.
전세 계약 전 꼭 확인해야 할 3가지
- 보증보험 가입 여부
_전세권 설정_이나 _근저당권 등기_만으로는 충분하지 않습니다. 반드시 보증보험 증권을 받아두어야 합니다. - 보장 한도 확인
보험사별로 최대 보상 한도가 다릅니다. 예를 들어 HUG는 전세금 3억 원까지, SGI는 2억 5천만 원까지 보장합니다. - 공시가격 대비 전세금 비율
일부 보험사는 공시가격의 126%를 초과하는 전세금에 대해 가입을 제한합니다. 계약 전 해당 주택의 공시가격을 확인해야 합니다.
"전세금 100% 보장받으려면?"
보증보험 비율이 낮아졌다고 해서 무조건 불리한 것은 아닙니다. 전세금을 매매가의 70% 이내로 설정하면 보험료 할인 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 매매가 1억 원인 집을 7천만 원에 전세 준다면 보험료 부담이 줄어드는 구조죠.
반면 고전세(매매가 대비 80% 이상)를 요구하는 집은 보험 가입이 어려울 뿐만 아니라, 가입되더라도 보장금액이 제한될 수 있습니다. 따라서 _전세를 볼 때는 매매가 대비 적정한 금액인지_를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
결론: 보증보험, 알고 가입해야 '진짜 안전'하다
전세 보증보험은 임차인의 최후의 보루이지만, 맹목적으로 믿기에는 한계가 있습니다. 특히 보증비율 하락으로 인해 전세금의 20~30%는 본인이 감당해야 할 리스크가 생겼습니다.
"이 집, 보증보험으로 완전히 보호될까?"
계약 전 반드시 보험사에 문의해 보장 범위를 확인하고, 가능하다면 전세금을 낮추거나 매매가 대비 비율을 점검하는 현명한 선택이 필요합니다.
댓글